广州楼市新格局：超高得房率地块的崛起与市场应对策略
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想象一下：走进一套宽敞明亮的新房，发现实际使用面积远超预期，阳台、飘窗、入户花园……处处都是惊喜！这不再是梦想，而是广州楼市正在上演的现实！近期，广州涌现出一批“超新规”地块，其超高的得房率，如同平地惊雷，迅速席卷了整个市场，引发了购房者、开发商甚至二手房业主们的强烈关注。这究竟是怎么回事？它将如何重塑广州楼市格局？让我们一起深入探究这个令人兴奋的市场现象！这篇文章将从专业角度，结合一手市场信息和数据分析，为您全面解读广州超高得房率地块的来龙去脉，以及对市场产生的深远影响。准备好迎接一场关于广州房地产市场的知识盛宴了吗？别犹豫，继续阅读，解锁你对广州楼市全新的认知！
广州“超新规”地块：得房率革命
广州楼市，近年来可谓变化莫测，政策调整、市场波动，让不少人看得眼花缭乱。然而，2023年下半年，一个全新的关键词强势登场——“超新规”地块！它指的是那些在容积率计算上突破了《广州市建筑工程容积率计算办法》新规的地块，其住宅得房率普遍超过传统水平（通常为70%），甚至可以达到120%甚至140%！这简直就是购房者的福音，也让广州楼市掀起了一场“得房率革命”。
这波“革命”的导火索，要追溯到2023年11月9日实施的《广州市建筑工程容积率计算办法》。这项新规允许在计算容积率时，将部分半开敞空间（如阳台、飘窗）面积按比例折算，从而提高了开发商的土地利用率，也间接提升了住宅的实际使用面积。然而，一些地块的规划设计更是“超规格”地运用了这一新规，创造出了令人咋舌的超高得房率，让市场为之惊艳。
比如，备受瞩目的南方面粉厂地块，其规划甚至允许半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积的30%，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积，这意味着实用率可能突破130%！这在以前简直是难以想象的！
接下来，我们来仔细看看这些“超新规”地块的特点：
| 地块位置 | 开发商 | 得房率 | 特点 |
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| 番禺区市桥街 | 绿城集团 | ≈125% | 外立面要求明确，阳台等半敞开空间占计容面积可达25% |
| 天河临江大道北侧 | 保利 | >130% | 预计成为广州首个实用率超130%的第四代住宅 |
| 南沙区横沥岛 | 招商蛇口 | >120% | |
| 白云区怡新路 | 越秀地产 | >120% | 越秀云悦项目开盘100%去化率 |
| 黄埔区广深沿江高速以南| 中交城投和科学城集团联合体 | ≈130% | 黄埔区首个得房率130%的地块 |
这些“超新规”地块的出现，并非偶然。它反映了市场对更大居住空间的需求，以及开发商对土地资源更加精细化利用的探索。
高得房率项目：市场新宠
这些“超新规”地块的火爆，并非仅仅因为数字上的提升，更重要的是它给购房者带来了切实的利益。谁不想以同样的价格买到更大的房子呢？这直接提升了居住舒适度，也让这些项目在市场上拥有了极强的竞争力。
数据显示，今年前10个月广州商品住宅成交榜上，高使用率产品项目占据多个席位，这充分说明了市场对这类产品的认可。
然而，这种竞争优势也给那些传统得房率的项目带来了巨大的压力。一些开发商不得不通过降价促销等方式来维持竞争力，甚至部分项目不得不重新设计方案或修改报建审批，以适应市场新趋势。
老楼盘的应对策略：转型升级势在必行
面对“超新规”地块的冲击，那些传统得房率的楼盘该如何应对呢？这成为了摆在众多开发商面前的一道难题。
一些开发商选择“曲线救国”，通过降价促销来吸引买家，但这无疑会压缩利润空间。另一些开发商则选择重新调整设计方案，在力所能及的范围内，尽可能提高住宅的实用率，以提升产品的竞争力。
还有一些开发商则选择另辟蹊径，专注于提升楼盘的配套设施和服务，以弥补得房率上的不足。毕竟，一个好的地段，完善的配套，周到的服务，也是购房者考虑的重要因素。
但是，仅靠高得房率并不能保证项目的成功。正如合富辉煌广州公司策略中心总经理张煋路所说，高使用率只是“锦上添花”，好地段、完善的配套和优质的服务才是楼盘成功的基石。
常见问题解答 (FAQ)
Q1: 广州“超新规”地块的得房率到底有多高？
A1: 广州“超新规”地块的得房率普遍超过120%，甚至可以达到130%甚至更高，远高于传统的70%左右。
Q2: “超新规”地块的出现对广州楼市有何影响？
A2: “超新规”地块的出现，重塑了广州新房市场的格局，引发了新一轮的市场竞争，也影响了购房者的选择和预期。
Q3: 老楼盘如何应对“超新规”地块的挑战？
A3: 老楼盘可以通过降价促销、重新设计方案、提升配套服务等方式来提升竞争力。
Q4: 购买“超新规”地块的房子需要注意什么？
A4: 需要注意的是，虽然得房率高，但也要考虑房屋的整体品质、地段、配套等因素。
Q5: “超新规”地块的政策会长期存在吗？
A5: 目前尚无明确信息表明该政策的长期性，但其带来的市场影响是显而易见的。
Q6: 高得房率就一定意味着高性价比吗？
A6: 高得房率提升了使用价值，但性价比还需综合考虑价格、地段、配套、品质等多种因素。
结论：理性看待，谨慎选择
广州“超新规”地块的出现，无疑为广州楼市注入了新的活力，也为购房者提供了更多选择。然而，我们也要理性看待这一现象，不要盲目跟风。在购房时，除了关注得房率，还应综合考虑地段、配套、品质、价格等多种因素，做出最适合自己的选择。 未来，广州楼市将如何发展，让我们拭目以待！
