新加坡组屋市场降温：LTV下调，安居津贴上调，单身者购房政策松绑！
元描述： 新加坡政府再次出台组屋降温措施，下调建屋局房屋贷款的贷款与估值比率上限（LTV），提高额外安居津贴（EHG）并微调组屋政策，旨在抑制房价过快上涨，帮助首次购房者，并鼓励单身者购房。
引言： 作为“花园城市”，新加坡以其优质的公共住房而闻名。然而，近年来，随着经济增长和人口增加，新加坡的房地产市场也面临着巨大的压力，房价不断攀升。为了控制房价，新加坡政府近年来采取了一系列措施，包括提高印花税、限制贷款比例、增加预售组屋供应等。今年8月，新加坡政府再次出手，宣布下调建屋局房屋贷款的贷款与估值比率上限（LTV），提高额外安居津贴（EHG），并微调组屋政策，旨在进一步帮助首次购房者，并鼓励单身者购房。
新加坡政府的降温措施：LTV下调，安居津贴上调
新加坡政府此次调整组屋市场政策的主要措施包括：
- 下调贷款与估值比率上限（LTV）： 从8月20日起，建屋局房屋贷款的LTV从80%下调至75%，这意味着从8月20日起，建屋局提供的房贷金额将不超过房子价值的75％。调整后建屋局同金融机构发放贷款的比例上限保持一致。买方必须用较多的现金或公积金储蓄来支付组屋25%的首付款。此举旨在促使非刚需买房者更加谨慎贷款购房，以遏制转售组屋价格不断攀升的态势，防止引发房地产泡沫。
- 提高额外安居津贴（EHG）： 为帮助中低收入家庭购买组屋，符合条件的首次购买组屋家庭可获得的额外安居津贴上限，从目前的8万新元调高至12万新元。而首次购买组屋的单身者额外安居津贴上限，则从4万新元调高至6万新元。购买组屋者的收入越低，获得的额外安居津贴就越多，且不受房屋类型和地点的影响。月均收入低于1500新元的家庭，以及月均收入少于750新元的单身者，可获全额额外安居津贴。在转售组屋交易完成后的两个月内，所获的额外安居津贴将由政府部门自动存入买方的公积金户头。此举旨在进一步帮助首次购买组屋者，尤其是中低收入家庭购买新组屋和转售组屋。
新加坡组屋市场的现状:
新加坡约八成以上的人口居住在政府提供的组屋，近年来随着外资大量流入以及移民快速增加，新加坡的房地产交易量与价格均在显著增长。政府组屋、公寓、私宅等房产交易价格的快速增长，引发政府关注并多次出台调控政策，防止房地产业过热。
从转售组屋销售价格来看，今年7月份同比上涨7.6%。所有房型价格均在上涨，其中三居室上涨6.6%，四居室上涨8.7%，五居室上涨7.6%，公寓式组屋上涨6.3%。成熟社区与非成熟社区的价格，分别上涨了7.8%和7.5%。房价涨幅已经明显快于居民收入增幅。
从转售组屋交易量来看，7月份共成交3049套，环比增长39.6%，同比增长48.3%。按房型交易量来看，三居室组屋占24.9%，四居室组屋占46.0%，五居室组屋占23.5%，公寓式组屋占5.6%。从区域分布看，7月份转售组屋中非成熟社区占59.5%，成熟社区占40.5%。
新加坡组屋市场降温措施的影响:
- 对首次购房者的影响： 新规对首次购买组屋者的影响较小，尤其是低收入家庭，因为他们能获得较高的购屋津贴。
- 对转售组屋买家的影响： 政府预计降低贷款比例后，将影响约一成的转售组屋买家，不过这类买家仍可能愿意支付更多费用购买靠近市中心或地点较好的房产。政府若不提前采取措施预防，可能导致转售市场与经济基本面脱节而引发泡沫。
- 对房地产市场的影响： 房地产行业分析师普遍认为，此次政府推出的转售组屋降温政策，无疑将对抑制房价起到积极作用。
单身者购房政策松绑：单身者购房门槛降低，优先权增加
除了LTV下调和安居津贴上调，新加坡政府还微调了组屋政策，进一步鼓励单身者购房。
- 单身者购房门槛降低： 从明年年中起，单身者必须满35岁才能向建屋局申购预订组屋，此前这一年龄要求为30岁。
- 单身者优先权增加： 单身者或已婚者在申购父母住处附近的预购组屋时享有优先权，以便照顾父母。
- 单身者购房类型限制: 单身者只能购买两居室组屋。
新加坡组屋市场降温的意义:
新加坡政府此次推出的一系列降温措施，旨在平衡住房市场的发展，为更多人提供公平的购房机会。LTV下调和安居津贴上调可以有效地帮助首次购房者，尤其是中低收入家庭，更好地负担组屋的购买成本。单身者购房政策的松绑，则可以鼓励更多单身者选择组屋，缓解住房压力。
常见问题解答 (FAQs)
1. 新加坡政府为何要下调LTV？
下调LTV 是为了防止转售组屋价格过快上涨，避免出现房地产泡沫。通过提高首付款比例，可以降低购房者的贷款杠杆，从而抑制房价过快上涨。
2. 新加坡政府为何要提高额外安居津贴（EHG）？
提高EHG 是为了帮助中低收入家庭更好地负担组屋的购买成本，实现住房梦。
3. 单身者购房政策松绑的具体内容是什么？
单身者购房门槛降低，单身者或已婚者在申购父母住处附近的预购组屋时享有优先权，但只能购买两居室组屋。
4. 新加坡政府的这些措施会对房价产生怎样的影响？
预计这些措施将有助于抑制房价过快上涨，但不会导致房价大幅下降。
5. 新加坡政府为何要调整组屋政策？
新加坡政府调整组屋政策的目的是为了更好地平衡住房市场的发展，为更多人提供公平的购房机会。
6. 新加坡组屋市场未来的趋势如何？
预计未来新加坡组屋市场将保持稳定发展，房价涨幅将趋于平缓。
总结:
新加坡政府此次推出的一系列降温措施，旨在平衡住房市场的发展，为更多人提供公平的购房机会。LTV下调和安居津贴上调可以有效地帮助首次购房者，尤其是中低收入家庭，更好地负担组屋的购买成本。单身者购房政策的松绑，则可以鼓励更多单身者选择组屋，缓解住房压力。预计未来新加坡组屋市场将保持稳定发展，房价涨幅将趋于平缓。
